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Du coup, est-ce que je le fais ce thread immobilier ?
J’adore parler d’immobilier. Je suis en #blackgeoisie, sorry. Et quand j’en parle, ce n’est pas juste du blabla...J’ai acheté là où je vis (dans le 93) et j’ai aussi un investissement locatif (très bien placé dans le 92...)
Vous me pendrez plus tard, après la mise en place de la commune, mais pardon, en attendant, puisque je le peux, je place...
J’avais déjà un peu parlé d’immobilier ici (donc je le remets pour pas me répéter) : https://twitter.com/AudVoo/status/1144646513420906496
Et pour être dans la continuité, je vais m’adresser aux femmes à petit salaire qui se disent « ce n’est pas pour moi » ou « je préfère attendre d’être avec qqn.e pour être plus fort à 2 »...Mes amies IRL vous diront, je suis la première à vous motiver de ouf !
Par contre, je vais commencer par déconstruire des mythes ou vous forcer à redescendre sur terre avant qu’on s’envole de nouveau...
La règle clé : être réaliste, modeste, pragmatique ! Non, je ne vais pas vous dire qu’avec 200k€, vous allez habiter dans le 11e avec la vue des toits (quoique...les chambres de bonnes vous tendent les bras...)
Apprenez à vouloir vivre à votre niveau (et ça s’applique ailleurs en terme de gestion financière). Les prix ne sont pas dans votre budget ? Ce n’est pas votre niveau. Arrêtez de vous moquer du 93, 94 et allez chercher par là bas...
Quand je dis « chercher » (on parlera d’outils après), c’est avoir la patience de feuilleter, lire, décrypter et visiter pléthore d’adresses VOUS MÊME dès que vous pouvez. Personne ne trouvera « l’affaire » pour vous.
Ça, je le souligne, c’est important : que ça soit pour habiter ou louer, personne ne trouvera l’affaire pour vous. Imprimez le, encadrez le...Mais que ça rentre. Dans ce dehors, on veut vs fr dépenser....
Donc ne pas dépenser plus qu’il le faut nécessite un travail/effort de votre part. Il faut l’intégrer dès le début de votre projet.
L’autre mythe important à détruire : on peut perdre de l’argent en achetant de l’immobilier. Beaucoup de gens pensent - en partie à raison - qu’on ne peut pas perdre parce qu’au lieu de jeter son loyer, on le réinvestit dans le chez-soi...
Certes, c’est vrai mais la taxe foncière à payer chaque année, ainsi que les charges d’entretien de l’immeuble peuvent avoir raison de votre premier calcul...
Donc après ce disclaimer, entrons dans le vif du sujet : comment on achète ? Quoi acheter ? Le process toussa toussa...
1ère chose : définissez votre budget. Ça ne sert à rien de regarder les annonces (à part rêver ou se faire du mal, selon le point de vue)...
Quand on définit pas le budget, c’est là qu’on commence à se mettre des exigences qu’on peut pas se permettre... #sorrynotsorry
Pour se faire, rencontrez votre banquier ou mieux encore : un courtier. Il vous fera une estimation (avec vos fiches de paie, vos relevés bancaires, vos charges actuelles) de ce que les banques peuvent vous proposer. Ils vous remettront un papier qui rassurera les agents immo...
Idée reçue : « il faut forcément un apport pour acheter » Que nenni (quoique ça risque de redevenir vrai avec COVID19...). Ça sera peut être plus dur d’obtenir un prêt mais pas impossible...Surtout avec un courtier.
Et là vous vous dites, quel courtier choisir ? Alors là, je n’ai pas d’avis : entre en ligne, en agence, pignon sur rue ou non...J’ai le mien. Pour ceux que ça intéresse, pour les mutuEs, DM.
Mais à savoir qu’un courtier avec pignon sur rue peut mieux défendre votre cas difficile (si votre budget est petit et pas d’apport, etc...)
Une fois que vous avez votre budget, si vous êtes en dessous de 200 k€ (ce qui a de grandes chances d’être le cas si vous êtes seule avec un salaire modeste...), pour l’île de France, je vais parler de ce que je connais...
Venez nous rejoindre dans le 93. Vous pouvez regarder Aubervilliers, Saint-Ouen, Saint-Denis, Pantin, mais honnêtement c’est déjà trop cher...À moins que vous vouliez une petite surface (en dessous de 30 m2).
Regardez dans l’ancien à Rosny sous Bois, Romainville, Bagnolet, Noisy le Sec, voire Bondy. Pourquoi ?
Déjà 1) parce que c’est mon secteur 
2) en vrai, parce que le prix au m2 dans l’ancien reste encore « abordable » (entre 2 et 4 k€ / m2) 3) On reste proche de Paris avec des nouvelles connexions qui arrivent (L11, RER E, M15 à très long terme...)
2) en vrai, parce que le prix au m2 dans l’ancien reste encore « abordable » (entre 2 et 4 k€ / m2) 3) On reste proche de Paris avec des nouvelles connexions qui arrivent (L11, RER E, M15 à très long terme...)
Idée reçue : « Ok pourquoi pas ? Du coup, je vais regarder les programmes neufs dans le coin. »
Je vous DÉCONSEILLE de ouf ce move. Désolée pour ceux qui ont acheté sur plan...
Je vous DÉCONSEILLE de ouf ce move. Désolée pour ceux qui ont acheté sur plan...
L’achat sur plan, c’est pour les riches. Tu es seule, tu as moins de 200 k€ de budget pour acheter de l’immobilier en Île de France ? Tu n’es pas riche.
(Ça s’applique aussi à Lyon, que je connais bien...bien que ça soit quand même moins hard core que Paris)
Ceux qui achètent du neuf se disent toujours : « Oui mais au moins, je me prémunis des défauts...J’ai la garantie décennale, je suis tranquille »
Ok mais ça a un prix en fait. Rappel : tout est fait pour que vous dépensiez plus que nécessaire.
Ok mais ça a un prix en fait. Rappel : tout est fait pour que vous dépensiez plus que nécessaire.
Toutes les aides dont vous pouvez profiter (on va en reparler plus loin) sont incorporées au prix de vente que Bouygues et co vous proposent ... 
Avec Mr, on a l’habitude de se moquer que quand Kaufmann and Broad arrive qqpart, c’est le début de la fin 
Donc je disais...Le neuf : oubliez ! Regardez l’ancien (et donc les appartements pour les gentEs en dessous de 200 k€ en île de France!) ! Où ?
Là aussi, pas de préférence : en ligne, en agence...Soyez juste à l’affût et patient ! Baladez vous devant les agences immobilières de la zone que vous visez, parlez à vos ami.e.s/votre réseau, scrutez en ligne http://SeLoger.com , http://meilleursagents.com , bienici...
Vous avez eu votre budget. Si vous n’avez pas d’apport, n’oubliez pas (ou sachez) que vous devez regarder au moins 20% de moins pour prévoir les frais de notaire...
Pardon, 10%! Je m’emporte là !
Les frais sont de 7% à 8% mais pour être tranquille, prévoyez bien 10-12% pour en plus des frais de notaire, prévoir les frais de courtage et/ou les pro rata des taxes foncières et charges d’entretien d’immeuble à payer à la signature chez le notaire.
Donc pour un budget de 170 k€, vous devez regarder max des biens à 153 k€ si vous n’avez pas d’apport. Dans la pratique, vous pouvez dans vos recherches en ligne filtrer jusqu’à votre budget total, car on va parler négociation...
(Mais gardez à l’esprit que vous devez plutôt chercher un bien dans ces prix là...)
Petite pause : je suis en vacances, et je vais plonger dans l’eau à la plage...À tout à l’heure !
Bon, ok, j’ai fais plus qu’aller à la plage, but I’m baaaack !
Donc, on en était au moment de la recherche...Armez vous de patience parce que trouvez le bon bien en Île de France, c’est sport ! Il faut en même temps attendre mais être réactif au bon moment !
Attendez vous aussi a être découragé plus d’une fois car les investisseurs sont nombreux avec du cash sur la table pour rafler les bons biens avant vous !
Le plus facile dans un premier temps, c’est de commencer par internet sur http://SeLoger.com ...
Disclaimer : même si d’autres peuvent bien sûr en tirer de l’aide pour leur propre cas, là je vais parler plus pour des jeunes (en-dessous de 35 ans?) femmes célibataires...
(Jeunes hommes, ça marche aussi mais bon, eux osent plus acheter n’est ce pas...) Donc vous êtes jeunes célibataires à petit budget, cherchez vous de quoi fr un joli petit cocon pour vous...
Idée reçue : “Mais si entre temps, je trouve ma personne et qu’on veut acheter tous les deux ? Et on trouvera plus facilement à deux?” Bwarf.
Vraiment, on est dans une époque très trouble : trouvez qqn.e (surtout si ce qqn est censé être un prince charmant...) n’est pas évident...Et en attendant, les prix de l’immobilier montent...
Alors que si vous achetez le plus tôt possible (en ayant calculé de dépenser autant que pour un loyer), ben vous êtes gagnantes...Vous pourrez tjs revendre un logement avec une éventuelle plus value plus l’amortissement du temps dedans...
Pour un éventuel projet à deux. Ça rajoutera donc même qqchose dans ce futur projet...qui ne sera pas plus facile !
Ben oui, quand on achète à 2 (ou plus d’ailleurs...), il faut faire tenir les contraintes de chacune des personnes dans la recherche du bien (contraintes qui sont parfois opposées). Le bien idéal devient plus dur à trouver, même si en théorie, on a un plus gros budget...
C’est sujet de grosse prise de tête parfois (mais ça permet de poser les bonnes questions dans un couple).
Autre chose aussi : certaines jeunes femmes en couple avec un homme peuvent être confrontées à des boulets...Ils veulent pas acheter mais ils veulent pas que vous le fassiez non plus, car ils mettent des conditions impossibles pour un bien où il serait bien...
Du coup, vous vous dites quand même “bon je vais attendre, on est quand même à 2, son avis compte”. Certes, mais profitez en pour remettre les cartes à plat pour votre couple...Est-ce que cet homme en vaut la peine ? Est-ce qu’il attendrait si la situation était inversée ?
Demandez lui aussi : “Ok, j’achète seule mais est-ce que tu viens habiter avec moi alors ?” Et voir comment il navigue...C’est absolument des questions que vous devez vous poser dans ce genre de situation...
Car il faut aussi penser - malheureusement - où vous serez en cas de rupture : chez vous ou dans un appartement à revendre car acheté à 2 ou dans une location avec des regrets de ne pas avoir investi ? Il faut VRAIMENT y réfléchir car c’est plus facile d’acheter étant jeune...
Voilà, je pense que c’était le bon endroit pour insérer mon laïus féministe car quand on commence la recherche, on essaye de voir ce qu’on veut et d’autres forces peuvent nous empêcher de le rechercher...
Pour revenir à la recherche, ce que je vous conseille quand vous taclez votre site préféré d’annonces en ligne pour les premières fois, mettez bien sur votre budget total sur la ligne prix maximum, rentrez achat, vos secteurs de prédilection et regardez les offres...
SANS AUTRES CRITÈRES. Pourquoi je vous demande de faire ça ? Rappel du 1er conseil : être pragmatique. Ça vous permet de voir direct le marché par rapport à votre budget...
Sachant que le critère numéro 1 de l’immobilier est l’emplacement (merci Stéphane Plaza) et que vous êtes jeunes (et que vous pouvez espérer partir ailleurs plus tard...), je vous conseille de prendre le meilleur emplacement que vous pouvez dans votre budget.
Donc vous faites ça et vous voyez ce qui sort...Selon le nombre d’offres et le type de biens, vous savez direct si vous cherchez des secteurs non adaptés à votre porte-monnaie...Ça permet d’être ancré dans le réel direct.
Donc pour l’exemple, j’ai recherché Max 170 k€ uniquement à Rosny sous bois (y’a pas 10000 offres non plus mais voilà...). Voilà une offre que je trouve pas mal, selon différents critères que je vais expliquer : https://www.seloger.com/annonces/achat/appartement/rosny-sous-bois-93/centre-ville/144956149.htm
Je mets des captures car évidemment une offre pareille va finir par trouver preneur (oui, oui, je vous assure les non parisiens) :
Donc pourquoi une offre pareille me semble intéressante ? Car comme ça, ça envoie pas du rêve...Mais je regarde d’abord 1) l’emplacement...
On est au centre ville de Rosny sous Bois (assez mignon) donc ce prix au m2 me semble pas trop déconnant...Bientôt vous aurez la 11 (et sinon vous avez la E...).
Ensuite, 2) l’immeuble. On est dans une petite copropriété (seulement immeuble de 3 étages), ce qui veut souvent dire des charges basses et des occasions de négocier plus de choses (jouissance d’un Rez de jardin, aménagement des parties communes...) car votre voix compte plus...
En effet, quand vous êtes 10 à devoir vous entendre, c’est plus facile que 50 voire 200 dans certaines copropriétés. Donc c’est aussi important...
En plus de ça, on est dans un immeuble de caractère : années 1930, et “inscrit à l’ishm”...
ISHM : https://fr.m.wikipedia.org/wiki/Inventaire_supplémentaire_des_monuments_historiques
A ne pas confondre avec le patrimoine historique où la moindre rénovation vous coûte un bras...
ISHM : https://fr.m.wikipedia.org/wiki/Inventaire_supplémentaire_des_monuments_historiques
A ne pas confondre avec le patrimoine historique où la moindre rénovation vous coûte un bras...
Donc du caractère qui plaît dans le cas d’une revente...
En fait, là où je vais reparler de pragmatisme, c’est qu’il faut tjs penser aux choses qui sont un plus, même si à vous ça ne vous parle personnellement...
En fait, là où je vais reparler de pragmatisme, c’est qu’il faut tjs penser aux choses qui sont un plus, même si à vous ça ne vous parle personnellement...
3) Les atouts en dehors de l’appartement (terrasse, jardin, parking) : pareil, je pense en investisseur...Même si pour moi, c’est pas important, comment ça se valorise dans le prix du bien ? Si vous pouvez louer votre parking 100€ le mois, c’est tjs ca de gagné...
4) Ensuite, l’intérieur...Et c’est ici que ça devient intéressant avec cette offre. Pour moi, on ne voit rien et je vois un truc : “Travaux”
Oui, la cage d’escalier n’a pas l’air ouf et j’ai seulement le plan de l’appartement...Ca veut dire que :
1) faut absolument visiter pour avoir un vrai avis
2) faut faire des travaux, ce qui permet en général d’avoir un bien moins cher
3) il y a une marge de négociation
1) faut absolument visiter pour avoir un vrai avis
2) faut faire des travaux, ce qui permet en général d’avoir un bien moins cher
3) il y a une marge de négociation
Quand on est sur ce type de bien, on va voir avec un entrepreneur et on demande les PVs d’assemblée générale de la copropriété pour avoir la santé de l’immeuble...
L’annonce dit qu’il y a eu rénovation : il faut lire les fameux PVs vous donnant tous les travaux qui ont été votés et réalisés, et le vote des travaux à venir...
Les PVs d’assemblée générale, c’est barbant à lire mais ne faites pas l’impasse car c’est ça qui vous dira si on va refaire la toiture ou la façade bientôt, s’il y a beaucoup de problèmes...Bref, c’est un peu un carnet de santé de l’immeuble...
Une fois que vous avez trouvé plusieurs annonces qui vous conviennent, essayez d’aller visiter le plus tôt possible...Certains biens peuvent partir en 1/2 semaines si c’est bien...Donc on perd pas de temps...
Vous y allez donc et sur place, soyez prêts à regarder tout...Si l’appart vous plaît vraiment et que vous savez qu’il y aura des travaux à faire, partez avec votre ami.e bricole-tout...
Et dès le portail, ouvrez les yeux.
Et dès le portail, ouvrez les yeux.
Est-ce que les herbes sont bien entretenues ? La façade aussi ? Est-ce que ca a l’air propre ? Pareil à l’intérieur avant d’accéder à l’appartement : est-ce entretenu, propre ?
Une fois dans l’appartement, qqsoit l’état, projetez vous : est-ce que vous pouvez vous voir vivre là ? Est-ce que ce WC un peu petit ne gêne pas trop ? Est-ce que la disposition des pièces est ok, ou à défaut modifiable ?
3 points à essayer de ne pas manquer par dessus-tout : vérifier les plomberies, le tableau électrique (de ce qui apparaît), et les fenêtres (on y pense pas assez à celles là...Or très chères à remplacer)
Posez évidemment des questions à l’agent immobilier sur les charges (à vérifier avec les papiers de toutes façons), le pourquoi cet appartement est vendu, les propriétaires actuels pour avoir une idée de la vie qu’a eu l’appart...
Et évidemment, ne vous gênez pas, demandez si le prix est négociable pour avoir une idée de l’esprit du vendeur...
Bcp de gens sur-estiment leur prix en se disant que les gens vont négocier...Donc ne pas le faire quand le bien a beaucoup de travaux n’aurait pas de sens...
Bcp de gens sur-estiment leur prix en se disant que les gens vont négocier...Donc ne pas le faire quand le bien a beaucoup de travaux n’aurait pas de sens...
