[Thread] Mon expérience personnel dans l’investissent immobilier et comment j’ai réussi à contredire les professionnels du métier et certains de mes proches pour réussir mon premier investissement :

Tout d’abord pour mettre les choses à plat, je n’ai aucune situation économique à la base et n’ai bénéficié d’aucune assurance financière pour ce projet.

Je m’intéresse au moneymaking et tout ce qui entoure le développement de la richesse depuis ma dernière année de lycée. Je savais déjà que je n’étais pas fait pour les longues études et j’ai donc cherché des « raccourcis » pour m’ensortir et vivre aisément.

De ce fait je me suis rapidement intéressé au trading et à l’immobilier. Malheureusement ne remplissant pas les quelques conditions pour investir dans l’immobilier je me suis concentré sur le trading pour commencer. Je vais donc directement sauter vers la partie immo

Quelque années plus tard et une situation qui a évolué : j’ai réussi à sauter des étapes sans diplôme et à me faufiler à un poste de cadre aux achats au sein de Schneider, mais en intérim.L’investissement immobilier est donc très rapidement revenu dans mon esprit tel un boomerang

J’ai donc rapidement repris mes recherches sur l’investissement pour monter un plan d’action solide. Vidéos YouTube, article de blog et livres ont été mes principales sources d’informations.

Je me suis rapidement rendu compte que le « CDI » paraissait être un must pour pouvoir réussir à réaliser un investissement immobilier en obtenant un crédit à 110% ( bien + travaux + notaire ). J’ai tenter de me faire embaucher au sein de Schneider mais malheureusement impossible

La politique de l’entreprise était de réduire les embauches au maximum, et d’externaliser certains services à l’étranger (dont le mien). J’ai donc négocié un contrat de 18 mois (maximum possible) et ainsi tenter le coup avec ça pour mon premier investissement.

Dès lors que j’avais toutes ces informations je me suis penché sur mon plan d’action pour déterminer les éléments les plus importants dans la réussite de mon projet immobilier. J’avais au départ l’idée de me faire la main avec un petit studio pour étudiant et continuer ensuite.

Très rapidement (2 mois) j’ai pu rassembler les informations les plus utiles et pertinentes pour établir mon plan et rentrer dans le vive du sujet (tout projet sérieux se doit d’être préparé soigneusement ).

Tout cela me semblait assez logique c’est pour cela que je n’ai pas eu beaucoup de mal à avoir confiance en moi et me donner de la force pour me lancer. J’ai très rapidement déterminé les deux points clé d’un investissement : le bien idéal (rentable) et l’obtention du prêt.

Je me suis tout d’abord concentré sur le bien idéal et ce que je voulais :
Habitant à Grenoble réputé être une ville accueillant pas mal d’étudiant je me suis rapidement tourné vers un studio étudiant. Puis j’ai commencé à étudier le marché de l’immobilier via les différents site

J’ai rapidement pu déterminé une moyenne de prix selon la localisation et les loyers approximatifs selon le type de service proposé. J’ai donc commencé à faire ma recherche de logements répondant à ces differents critères :

- proche d’un tram (Grenoble est une ville très bien desservi par les transports)
- Moins de 25m2
- travaux à faire (moyen ou conséquent)
- Rentabilité par rapport au prix affiché supérieur à 8% (avec un loyer estimé suite à ma connaissance du marché)

Pour info : mon objectif d’investissement n’étais pas le breakeven, je cherchais réellement à me créer une nouvelle source de revenus (même minime) pour le long terme.

De la je pris rendez-vous pour visiter les biens sélectionnés : j’ai visité 5/6 biens sans être emballé par aucun d’entre eux. Je n’ai en aucun cas remis tout ça en question et tout simplement continuer de la même manière (j’avais 100% confiance en moi et mon plan)

Au bout de la 7/8eme visite je visitais un bien cool. Je discutais avec le vendeur et lui exprimais mes projets et il me dit qu’il avait des lots à vendre. Limité par ma situation je lui ai dit que je ne pourrai pas assumer mais que j’étais intéressé de visiter quand même.

J’ai visité un lot de 4 studio (18/19m2 chacun) pour un prix total de 200k. Après avoir demandé le loyer par appartement je me rendis compte de la puissance d’un tel investissement et commençais à réfléchir aux possibilités (obtention du prêt) pour saisir cette opportunité.

Pour rentrer plus dans les détails voici les infos
- loyer d’un appartement dans l’état actuel = 450/500€
- Charges copro + taxe foncière = -2000€
On arrive à 11% de renta brut sur la fourchette haute à peu près, sans compter l’évolution des loyers possible grâce aux travaux

Toutes ces informations en main, j’étais conscient de la réel opportunité et je me suis dit : j’ai confiance en mes connaissances et en moi, pourquoi pas sauter les étapes et directement en acheter 4 et donc la 2ème grosse partie de mon plan d’action : obtention du prêt à 110%

J’aimerai beaucoup détailler ce sujet ici mais je pourrai pas vraiment rentrer dans les détails car cela fait partie d’une de mes prestations de consulting et donc certaines personnes me sollicitent en privé pour ces informations.

Alors tout d’abord par rapport ça j’ai très vite déterminé mes faiblesses :
- pas de CDI
- Épargne faible ( - de 2k )
- pas d’apport.
Il fallait donc redoubler d’effort et d’imagination pour réussir à renverser la tendance car mon plan sur papier était solide.

J’ai donc essayer de trouver des arguments pour pouvoir faire de ces faiblesses des points qui ne posent pas trop de problème. Et cela est devenu un objectif du type marketing plus qu’autre chose :

Convaincre un prospect d’acheter mon produit/service = convaincre mon banquier de m’accorder un prêt et donc d’acheter mon projet.

A partir de là il faut penser comme un investisseur qui a de la bouteille et non pas comme un investisseur lambda et préparer un dossier qui va au delà des pré-requis : démontrer son sérieux et professionnalisme, la gestion du bien et des risques. Hypnotiser son banquier !

Il faut donc trouver une argumentation convaincante pour contrer chacune des problématiques de votre dossier pour que cela paraisse comme un problème mineur et pour que le banquier vous accorde votre prêt.

Example = changer la vision de « je suis en intérim et non pas en CDI » par « je suis dans une boîte qui n’embauche pas en France mais qui renouvelle mon contrat tout les 18 mois» + « avoir un CDI en France n’est plus vraiment une sécurité de l’emploi, n’est ce pas? »

Donc pour le rdv avec votre banquier il faut prendre cela comme un jeu de persuasion pour votre offre marketing.
Avec mon dossier terminé et complet, je partis à l’assaut des banques !

Après 3 refus net et une société de courtage qui me dit « c’est impossible avec votre dossier » je partais vers mon 4ème entretien bancaire et celui-ci fut le bon. Prêt accordé pour les biens immo + notaire + travaux. Youpi sauf que

D’autres personnes intéressés par les biens ont réussi à se dépatouiller plus vite que moi et le vendeur ne pouvais pas me garder l’exclusivité (ce qui est normal après les 3/4 refus). Gros coup sur le moral à ce moment là

Mais cette même personne me proposais un autre lot de 3 appartements que je visitais sur le champs. Rentabilité brut du tout à peu près pareil + j’ai réussi à négocier un garage en +. du coup sans hésiter je reparti à l’assaut de la même banque qui m’avais dit oui à la base.

Tout était bon cette fois et j’ai pu faire évaluer les travaux + signer le compromis et soumettre mon dossier final à la banque pour la demande de prêt. 1 mois et demi plus tard je reçois l’offre de prêt et après vous connaissez la chanson ;)

J’avais déjà deux locataires en place dans les appartements donc c’était à la fois un avantage et un inconveniant : difficultés pour les travaux + avantages des loyers immédiats. J’ai donc mis en place un turnover grâce à l’appartement non occupé pour résoudre ce problème

Depuis les 3 appartements et le garage sont loués sans problèmes et me permettre de générer un smic tout les mois en cash flow (pendant une certaine période grâce à une optimisation du cash Flow) et donc une nouvelle source de revenus

Ce qu’il faut retenir de mon expérience :
- tout les monde peut investir en immobilier (surtout les gens qui ont un CDI)
- il faut trouver un bien qui répond à tout les calculs de rentabilité et autres que je n’ai pas détaillé ici (taux endettement ...)

- obtenir son prêt c’est du marketing et de la persuasion (je ne suis pas rentré dans les détails mais je l’enseigne)

Après plein de choses très importantes n’ont pas été mentionnés ici : fiscalité / gestion / analyse de marché / exploitation ... mais vous pouvez trouver tout cela par vous même ou vous faire accompagner par des professionnels ou des particuliers comme moi

N’hésitez pas à poser des questions en DM et je tenterai de vous apporter mon aide et mes conseils au mieux