Read on Twitter
Jangan ketuker, Ini bedanya Perjanjian Pengikatan Jual Beli dan Akta Jual Beli
__a thread__
__a thread__
Kalau sebelumnya saya membahas hal apa saja yang harus diperhatikan dalam transaksi properti agar transaksi berjalan aman, kali ini saya akan membahas dokumen-dokumen yang harus kalian perhatikan dalam transaksi properti.
Pengikatan atau akad tersebut adalah Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) atau disebut juga Ikatan Jual Beli (IJB); dan Akta Jual Beli (AJB). Meski keduanya berbeda, namun sebagian orang awam masih ada yang salah persepsi dan menyamakan dua hal tersebut. Berikut uraiannya:
Pengertian Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB merupakan kesepakatan yang dibuat antara penjual dan pembeli atas transaksi penjualan property. PPJB dipilih karena persyaratan-persyaratan untuk AJB belum terpenuhi.
Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau PPJB merupakan kesepakatan yang dibuat antara penjual dan pembeli atas transaksi penjualan property. PPJB dipilih karena persyaratan-persyaratan untuk AJB belum terpenuhi.
Misalnya saja sertipikat tanah belum clear (belum di-checking), pajak-pajak belum dibayar, atau bisa juga karena pembelian properti dilakukan dengan cara tidak lunas.
Intinya dalam PPJB itu penjual berjanji untuk menjual properti tersebut dengan harga yang telah disepakati kepada pembeli; dan pembeli berjanji untuk membelinya dari penjual dengan harga tersebut.
Menurut Peraturan Menteri PUPR RI No 11/2019 tentang Sistem Penjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah, PPJB ini wajib dibuat di hadapan Notaris; namun dalam prakteknya banyak juga penjual (developer) yang membuat PPJB di bawah tangan.
PPJB dapat dibagi menjadi dua jenis, yaitu PPJB lunas dan PPJB tidak lunas:
1. PPJB Lunas
PPJB lunas merupakan PPJB yang dibuat ketika harga jual beli properti sudah dibayar secara lunas oleh pembeli kepada penjual, namun Akta Jual Beli (AJB) belum bisa dilakukan karena berbagai hal (seperti yang saya tuliskan di atas).
PPJB lunas merupakan PPJB yang dibuat ketika harga jual beli properti sudah dibayar secara lunas oleh pembeli kepada penjual, namun Akta Jual Beli (AJB) belum bisa dilakukan karena berbagai hal (seperti yang saya tuliskan di atas).
Perlu diingat PPJB ini yang buat adalah Notaris, bukan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
PPJB lunas juga biasa dilaksanakan saat transaksi atas objek jual beli berada di luar wilayah kerja PPAT terkait. Perlu diketahui bahwa wilayah kerja PPAT adalah satu kabupaten/kota. Di luar itu, PPAT nggak punya power.
Karena itulah berdasarkan PPJB tersebut, pembeli kemudian bisa membuat AJB di hadapan PPAT di tempat lokasi objek tersebut berada. Dalam PPJB lunas, pembeli mendapatkan Kuasa dari penjual, sehingga dalam melakukan AJB, pembeli tidak lagi memerlukan kehadiran penjual.
Dia hadir sebagai kuasa penjual sekaligus pembeli.
2. PPJB Tidak Lunas
Merupakan PPJB yg dibuat saat harga jual beli properti belum dibayar lunas oleh pembeli. Dalam PPJB ini dicantumkan mengenai jumlah uang muka yg dibayarkan pada saat penandatanganan PPJB, pembayaran selanjutnya, waktu pelunasan, serta sanksi2 jika dilanggar.
Merupakan PPJB yg dibuat saat harga jual beli properti belum dibayar lunas oleh pembeli. Dalam PPJB ini dicantumkan mengenai jumlah uang muka yg dibayarkan pada saat penandatanganan PPJB, pembayaran selanjutnya, waktu pelunasan, serta sanksi2 jika dilanggar.
Pada saat pembeli sudah melunasi biaya properti maka PPJB tidak lunas ini harus dilanjutkan dengan adanya AJB. Di sinilah baru ada yang namanya peralihan hak.
Pengertian Akta Jual Beli
Kalau PPJB yang membuat adalah Notaris, maka Akta Jual Beli (AJB) hanya bisa dibuat oleh PPAT.
AJB merupakan akta otentik yang dibuat oleh PPAT dengan tujuan peralihan hak atas kepemilikan terhadap tanah dan bangunan.
Kalau PPJB yang membuat adalah Notaris, maka Akta Jual Beli (AJB) hanya bisa dibuat oleh PPAT.
AJB merupakan akta otentik yang dibuat oleh PPAT dengan tujuan peralihan hak atas kepemilikan terhadap tanah dan bangunan.
Peraturan mengenai pembuatan AJB diatur melalui Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional (Perkaban) nomor 08 tahun 2012. Proses pembuatan AJB dapat dilakukan setelah seluruh pajak sudah dibayarkan.
Untuk lebih detailnya, bisa baca thread saya yang ini: https://twitter.com/radityami/status/1276472272929382401">https://twitter.com/radityami...
Persamaan Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Akta Jual Beli
Jika memperhatikan antara definisi PPJB dan AJB, sekilas dua pengikatan/akad ini memang mirip dan memiliki beberapa kesamaan. Berikut kesamaannya:
Jika memperhatikan antara definisi PPJB dan AJB, sekilas dua pengikatan/akad ini memang mirip dan memiliki beberapa kesamaan. Berikut kesamaannya:
• Baik PPJB dan AJB sama-sama memiliki fungsi agar penjual dan pembeli dapat memenuhi segala kewajiban dan haknya.
• Antara PPJB dan AJB sama-sama dapat digunakan sebagai bukti bahwa telah terjadi kesepakatan transaksi jual beli suatu properti.
• Antara PPJB dan AJB sama-sama dapat digunakan sebagai bukti bahwa telah terjadi kesepakatan transaksi jual beli suatu properti.
• Sebagai bukti apabila salah satu pihak melanggar perjanjian yang sudah disepakati sebelumnya.
Kemudian, apa yang membuat keduanya berbeda?
Berikut adalah beberapa perbedaan antara PPJB dengan AJB:
Berikut adalah beberapa perbedaan antara PPJB dengan AJB:
1. Otentikasi Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Akta Jual Beli Rumah
Kecuali dibuat di hadapan Notaris, maka PPJB itu bisa dibilang bukan merupakan akta otentik. Hal ini karena dibuat dengan hanya melibatkan pembeli dan penjual tidak ada campur tangan dari pejabat yang berwenang (dalam hal ini Notaris).
Sedangkan Akta Jual Beli rumah atau AJB merupakan akta otentik yang dibuat oleh PPAT.
2. Status Objek Jual Beli Properti yang Terkait
Di dalam PPJB belum adanya peralihan kepemilikan properti dari penjual ke pembeli. Sedangkan pada AJB telah terjadi peralihan kepemilikan properti dari penjual ke pembeli secara sah.
Di dalam PPJB belum adanya peralihan kepemilikan properti dari penjual ke pembeli. Sedangkan pada AJB telah terjadi peralihan kepemilikan properti dari penjual ke pembeli secara sah.
Selain itu, pada PPJB, pembayaran biaya jual beli properti dan pajak-pajak yang terkait bisa belum sepenuhnya dibayarkan oleh pembeli. Sedangkan pada AJB, biaya jual beli properti dan pajak-pajak harus sudah selesai diurus dan dibayarkan.
__selesai__
Itu saja yang bisa saya jelaskan kali ini, jika ada yang ingin ditanyakan monggo kita diskusikan.
Itu saja yang bisa saya jelaskan kali ini, jika ada yang ingin ditanyakan monggo kita diskusikan.
