Let's settle the debate:
Milenial, mending beli rumah nyicil apa nabung buat beli cash?!

Saya kasih 3 kisah skenario yang bisa dijadikan referensi

Stay tuned habis subuh!

Oke Here goes!
Saya coba dari website perhitungan KPR dulu ya

Semua data saya input berdasarkan diri saya:
27 tahun, karyawan.

Harga rumah asal nembak aja 500 juta
DP juga nembak 100 juta dulu

5 juta sebulan.
Belum termasuk administrasi dll...

Biar gampang ngitungnya ya 5 juta sebulan aja dulu buat rumah seharga 500 juta, nyicil selama 10 taun

5 juta sebulan selama 10 tahun = 5 juta x 12 x 10 + DP 100 juta = 700 juta

Bayar cash sekarang --> 500 juta
Nyicil 10 tahun --> 700 juta

(yang punya argumen, 10 tahun lagi harganya akan naik lebih dari 700 juta, simpen dulu ya)

Disclaimer dulu:
3 skenario yang saya ceritakan adalah cerita dari orang yang saya kenal + interaksi cukup intens.
kami udah banyak diskusi dan itung2an, di 3 skenario kita semua sepakat sama hasil diskusinya

So, ada kekurangan/kesalahan mohon maaf, saya belum nyicil juga soalny

SKENARIO PERTAMA:
KPR AS SOON AS POSSIBLE!

Biasanya ini yang paling umum ya kan. Apalagi tekanan dari mertua, dari sana-sini, dll blablabla

Menurut saya: ini yang paling "mudah" dilakukan di awal, tapi yang paling susah di-komitmen-kan.

Perhitungan sederhana
Berapa gaji milenial jaman sekarang? suami-istri
5? 7? 10? 25? Macem-macem.
Saya ambil jalan tengah aja suami istri dapet pendapatan 20 juta sebulan (masih masuk akal kan?) dan keduanya sepakat mau nanggung kebutuhan keluarga bersama

5 juta KPR
kebutuhan rumah+hidup 5 juta (cukup g nih?)
transport, hiburan, dll, atau kebutuhan kalau ada anak 5 juta
Sisa 5 juta
Buat ditabung,atau buat apa lagi nih?
Catatan: angka bisa diotak-atik tergantung lifestyle dan pinter2 berhemat, tapi bisa jadi lebih kecil klo boros

5 juta tiap bulan masuk tabungan. ini mungkin mengcover SEMUA
(tabungan darurat, sekolah anak, dll)
setaun "hanya" jadi 60 juta

mulai pusing kan?

(ke sampingkan dulu THR dan bonus ya, itu kalau dimasukkan, jad faktor pembantu aja, atau bakal abis juga pas lebaran anyway kan)

dan pengeluaran/kebutuhan tadi akan naik dengan tidak linear dengan naiknya penghasilan suami/istri

MISALKAN YA INI
Gaji suami = 10 juta
tahun ke-3 promotion jadi 15 juta
istri pun sama
Jadi sejak taun ketiga mereka punya 30 juta sebulan

Eiiittttss, itu anaknya mau masuk PAUD

Eits, itu kebutuhan anak naik
Eits. istri hamil lagi, biaya dari hamil sampe persalinan
Eits, ada sodara sakit butuh pinjaman
(any scenario you can think of, tapi you get the point)

Tadinya dengan 20 juta bisa nabung 5 juta --> 25%

Dengan 30 juta, 25% dong bisa nabung? 7.5?

Nggak. Tetep 5 jt biasanya. Malah ada skenario "cuma" bisa nabung 2-3 juta sebulan. Karena penambahan pemasukan cenderung linear, nambah pemasukan gak linear, mungkin eksponensial LOL

Kalau lancar dan lunas sampai tahun ke-10: Alhamdulillah dan selamat!

Saat ini mungkin kedua pasangan penghasilannya udah gede banget. tapi extra 5 juta tadi akan terus menghantui dan "baru bisa dilepas" pas udah lunas 10 tahun

Kalau gak lancar? Ya mudah-mudahan ditolong.

Di luar lancar atau nggaknya, selama 10 tahun tadi apakah pengeluaran 5 juta tadi untuk bayar KPR fixed?
Tentu saja nggak

Bayangkan skenario2 Black Swan seperti
1. ada kerusakan, benerin rumah
2. ada kebutuhan mendadak
3. tau-tau kena PHK/ potong gaji (baru kemarin kan viral)

tambah faktor lain: habis nyicil rumah nyicil mobil

Semua dengan "ketahanan" 5 juta sebulan dari tabungan tadi

Kuat gak tuh kondisi finansial keluarganya?
Bisa jadi kuat, namun saya menghimbau untuk minimal lihat beberapa worst case scenario.

Intinya:
Dengan nyicil, iya jadi punya rumah, tapi selama 10 tahun hidup jadi lebih "restricted"

Masalah seberapa restrictednya, tergantung sama individu. Tapi kalau melihat sepintas kaum middle class jabodetabek, beli rumah di daerah tangerang coret, atau bekasi coret, commute ke jakarta 3-4 jam sehari, ditambah beban mental dari bayar KPR tadi, bakal jadi counterproductive

... Jadi, buat saya pribadi sementara masih kurang setuju

SKENARIO 2: NABUNG, LALU BELI CASH
Orang yang gini saya kagum
Beberapa orang yang memakai prinsip ini, biasanya gak mau kredit karena alasan keagamaan, dan biasanya di-back up sama kesabaran yang luar biasa.
Mereka beli rumah biasanya pas udah late 30-an atau mid 40-an, tapi CASH

Yuk coba liat skenario perhitungan sederhananya kayak tadi

Sama ya. Suami-istri pendapatan 20 juta sebulan
Bedany mereka ngontrak 3 juta sebulan di deket tempat kerja mereka (per tahun 2018, di wkosan saya pas di jakarta,ilayah kontrakan suami istri harganya segini, gak tau sekarang berapa)
Pengeluaran dll hampir sama

Tapi dalam hal ini ada saving extra:
Untuk housing cost, dari yang 5 juta, jadi 3 juta --> 2 juta kesimpen
Untuk transport minimal akan ada pengurangan yang signifikan kalo ngontrak di Jakarta, kerja di jakarta. Bedanya mungkin bisa 2-3 juta per bulan. Oke anggap aja 2 juta

There you go, you get 4 juta extra
saving per bulan dari 5 juta, jadi 9 juta

Good deal isn't it?
Saat pasangan ini dapet promotion, penghasilan jadi 30 juta per bulan sama kayak skenario 1, PALING GAK akan ada extra kelonggaran lagi.

Akan jauh lebih tenang nanti ngurus sekolah anak atau anak kedua

Nah dari 9 juta saving tadi, anggap lah pukul rata murni tersimpan (di luar pengeluaran mendadak dll) 5 juta kesimpan...

So... 5 juta dalam 10 tahun --> 600 juta

600 juta dalam 10 tahun, akan dapat rumah yang jaman sekarang senilai 300-400 juta mungkin ya. Tapi itu hard-earned cash

Selama 10 tahun nunggu, gak ada takut kena PHK, gak ada khawatir denda, gak ada apa2 yg berhubungan dengan hutang lah ya

Dari sudut pandang agama akan ada yg blg gak riba
Kalaupun mau dapet rumah yang lebih bagus, yaudah tinggal pinjem beberapa dari sanak sodara atau mana, masih reasonable angkanya

Sekarang saya masih mencoba menganut aliran yang ini, tapi saya ubah dan fine-tune sedikit

skenario 1 dan 2 tadi saya udah ketemu dan ngobrol banyak sama orang yang mewakili keduanya. Dan gak cuma ketemu 1 orang aja,
Ada yang skenario 1 tapi seumuran, ada yang udah mid 30s dan baru selesai melunasi
Yang skenario 2 sih udah beli rumah sendiri walau di late 30s -mid 40s

SKENARIO 3: WILD CARD : PUTER UANGNYA!

Nah ini yang sedang saya coba lakukan.. modifikasi dari skenario 2 beli cash, tapi gak "cuma" nabung, tapi muter duitnya

Ntar ya, sakit perut

OKe, g saya lakukan adalah dengan muter uang saya dan nunggu sampe punya cash buat beli.
Mumpung belum berkeluarga dan banyak tanggungan, saya ambil resiko ini.
Strategi inipun udah di-approve sama guru saya, dia juga menerapkan hal tersebut. Di mid-30an dia beli rumah gede, CASH

Uang yang "tabungan" tadi diputer jadiin bisnis sampingan, bakal lebih capek karena jadi 2x kerja...
Tapi ya make sense dan itulah yg perlu kita korbankan kalo mau dapet "enak"nya

Ada banyak contoh bisnis ya.
Mulai dari jualan, freelance ini-itu, di medsos, dll

Saya kasih yang saya lakukan, trading
(guru saya juga)

Disclaimer dulu: saya belum jadi living proof kalau it works, tapi insya Allah I'm getting there.

Ada yang trading saham, emas, forex, crypto, apapun itu
(AWAS! Jangan terjebak sama trading Budi Setiawan 1000 dolar sehari!)

Trading, sebesar apapun resikonya, bisa reasonable menghasilkan 10-30% perbulan
(CATATAN! AWAS INI KALAU UDAH BISA YA! JANGAN ASAL MAU IKUT2AN!)

Pukul rata deh kita bisa menghasilkan 20% per bulan (masih pake asumsi sederhana dan belum masukin faktor loss ya)

Nabung setahun 5x12 = 60 juta,
Lalu ditradingkan konsisten profit 20% aja --> udah ada penghasilan tambahan 12 juta tuh sebulan.
KEBAYANG KAN SAMPE SINI LOL

Tapi ya itu, tahap untuk sampe bisanya itu berat banget.
Bayangkan aja kalian kerja keras pagi-siang, malemnya belajar 2-3 jam, selama 6 bulan almost non stop

(that's what i did, dan baru mulai bisa profit 6 bulan lagi setelah itu)

Dengan asumsi konsisten 20% per bulan = ekstra 12 juta sebulan
nabung setahun 144 juta
nabung 5 tahun 720 juta

THAT'S IT! NGONTRAK 5 TAHUN, LALU 5 TAHUN BELI RUMAH CASH LOL

Kasih skenario agak jeleknya, karena ada loss, pukul rata 10% per bulan deh untungnya

ya sama aja, still a much better deal dibanding nyicil KPR ya gak

Dan belum mempertimbangkan compounding ya

Ada yang tau compounding?

Compounding tu misalnya gini
bulan ini 60 juta, profit 20% --> 72 juta
bulan depannya, semua 72 jutanya diputer, profit lagi 20% --> 72 juta + 14.4 juta profit = 86.4 juta

dst, dst

Oke, that being said, ya gak semua orang cocok untuk main trading.
Kita coba diputer di bisnis lain ya...
apa nih?
Asumsikan sethun nabung 60 juta, lalu dijadikan bisnis.
Ghost kitchen
Beli motor diberdayakan dengan ojol
Jual apa gitu
Content creator
Whatever lah kalian lebih tau

Dapat keuntungan 10% per bulan juga masih masuk akal ya kan?
so, tetep aja tuh dari 60 juta, jadi 10% nya --> ekstra 6 juta per bulan, buat ditabung lagi juga

much better than nothing, isn't it?

Oke, jadi itu sedikit pertimbangan kalau mau cash atau nyicil buat beli rumah

Pertanyaannya, kalau skenario 3 tapi gagal gimana?
Ya pertama, direncanakan sedemikan rupa nan detail dulu biar kecil kemungkinan gagalnya

yang trading, harus tau ilmu dan jangan serakah
yang investasi, harus pintar liat peluang
yang bisnis, harus extra effort dan belajar
dll
dll
dll

Kalaupun gagal, ya gapapa. Pertama siapkan plan B dulu, kedua kalian akan dapet ilmu baru --> nih ilmu bisa dipake, bisa dikapitalisasi buat promotion atau dapet kerjaan yang gajinya lebih banyak

I see this as an absolute win LOL

Sekarang, kita bahas argumen kalau rumah makin lama makin mahal, dan kalau gak beli sekarang nanti gak akan kebeli2

Tadi harga rumah berapa? 500 juta ya?
Dari link ini sepintas kenaikan per tahun minimal 3%, ada yang 10%,
tapi belakangan lagi slow down sehingga jadi 6%

yaudah anggap aja laju kenaikan 6% per tahun
Jadi dalam 10 tahun, harga rumah 500 juta akan jadi:

500 * (1.06)^10 = 895 juta sekian
Banyak juga LOL

dengan KPR sekarang, nyicil 5 juta sebulan dapet rumah 500 juta
Dengan "beli cash" perlu punya 895 juta. Anggap aja 900 juta

Tapi kalau perhitungannya sekedar gitu, kurang presisi menurut saya

Ada faktor maintenance rumah, ini bisa lah 10 juta per tahun (tergantung rumahnya mau diapain atau separah apa rusaknya), ada faktor PBB,
ada faktor lain2nya.

dari maintenance rumah aja udah 10x10 = 100 juta
Bayar PBB berapa tuh? aduh saya gak tau, tapi asumsikan 10 tahun skalanya puluhan juta

banyak lagi sh faktornya kayak biaya administrasi, denda keterlambatan dll, dan segala macamnya

Lalu buat orang yang bilang harga rumah selalu naik dan jadi aset karena nanti bisa dijual dan pasti untung, argumen ini sebenarnya bisa saya patahkan.

Ya dari perhitungan barusan aja, rumah 500 juta, dalam 10 tahun kita kredit dengan bayar total 700 jutaan,
lalu maintenance, PBB, potong pajak, ngurus akte, dll, mungkin udah 100-150 jutaan

Jadi total biaya yang dikeluarkan adalah 800-850 juta, untuk jual rumah 895 juta (belum kalo kalah nego)

Untungnya di bawah 100 juta, dalam 10 tahun, modal 800 juta, untung 100 juta --> 12.5% dalam 10 tahun? Bad investment IMO

Okelah silahkan berdiskusi dan debat. Bingung nih mau nulis apa lagi lol